案情简述

2015年1月24日,陈某与溧阳市华泰房地产开发有限公司(以下简称华泰房地产公司)签订万博广场商品房买卖合同三份,约定由陈某购买上述5幢116号、117号、118号房屋,双方对房屋面积、价格、付款方式及期限、房屋交付期限、违约责任等作了约定。三份合同的房屋总价款为235万元。首付款为30%,剩余房款应于2015年1月31日申请办理银行贷款手续,并按贷款方式付款。该三份合同均约定:出卖人代理买受人办理贷款手续,买受人在签订合同并支付首付款后三日内,将申请银行贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人。

在合同约定的时间内,陈某向华泰房地产公司交付了首付款。后在华泰房地产公司为陈某代办贷款过程中,因陈某未能提供符合贷款条件的收入证明资料及担保手续而未贷成。

陈某向江苏省溧阳市人民法院起诉,请求:解除合同,退还购房款及其利息。华泰房地产公司抗辩:不同意解除合同,要求陈某继续履行合同。

一审法院认为,双方之间签订的商品房买卖合同合法有效,受法律保护。双方均应按约履行各自的义务,在华泰房地产公司为陈某代办银行贷款的过程中,因陈某未能提供符合银行贷款条件的相关资料,致使贷款不成,其责任在陈某。陈某要求解除合同的理由不充分,故对陈某要求解除合同的请求不予支持。

溧阳市人民法院判决:驳回陈某的诉讼请求。陈某不服,向江苏省常州市中级人民法院提起上诉。陈某认为因为华泰房地产公司答应为其办理银行按揭贷款,她相信了该公司才与其签订商品房买卖合同的。

该院在审理期间,向案涉贷款经办银行工作员进行了调查,银行工作人员陈述,陈某提供的收入证明显示工资收入系4.5万元/月,但经银行审核,陈某提供的工资卡流水只有7000多元/月。经审核,陈某在南京有110万元的房贷,每月要还7000多元,在溧阳要申请购买三套房屋,每个月要还1万多元。故银行要求其提供担保人,但最终其未能提供,故最终审批未通过。  

常州市中级人民法院认为:本案系因陈某个人原因导致贷款未成,并未能按合同约定支付剩余房款,陈某系合同违约方,华泰房地产公司又明确不同意解除合同,故一审判决驳回陈某的诉讼请求并无不当。

判决:驳回上诉,维持原判。

 

法理评析                   

01按揭贷款不成功,商品房买卖合同后续处理的法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

02由于买受人的原因导致按揭贷款失败,买受人无权解除买卖合同

根据上述司法解释,由于买受人的原因致使按揭贷款失败,导致商品房买卖合同不能继续履行的,开发商可以要求解除合同并赔偿损失。但买受人作为合同的违约方,不得主张解除合同。上述案例即属于这种情况。因此,一审、二审法院的判决具有法律依据。

03实务建议

因买受人的原因导致按揭贷款不成功,根据上述司法解释的规定,以及案例中的判决结果,买受人不得主张解除合同。“如果按揭贷款合同未能签订,结合普通购房者的履行能力,买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能”[1]。在客观上,买卖合同的继续履行成为事实上不可能的情况下,法院判决不准买受人解除合同,这样就导致买受人陷入进退两难的困境。

为了避免买受人陷入这种进退两难的困境,笔者建议:在签订房屋买卖合同时,特别约定,如果按揭贷款不成功,不管何种原因,买受人都可以解除合同。在民事领域,当事人意思自治。有了这种约定,法院就可按照当事人的约定,判决支持买受人解除合同、返还购房款的请求。


[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭  编著,人民法院出版社,第290页。

警惕房屋买受人的困境——由于买受人的原因导致按揭贷款失败,买受人无权解除买卖合同

文/王熙峰

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