疫情期间房租减免之法律分析

2023.08.15

发布者: 屈建军


当前,新冠肺炎疫情凶猛,全国各地或封城或封区或封楼或封路,租户不能回写字楼办公,租客不能回到房屋居住,无论是公司租户还是个人租客都损失惨重。目前,承租人能否请求出租人减免房租呢?答案是于法有据,完全可以。

一、承租国有企业房产,可先依据各地政策请求减免房租。
2020年1月新冠肺炎疫情突然发生,迅速蔓延全国,武汉危急、湖北危急、全国危急,全国各省各市迅速启动疫情防控一级响应。一时间,武汉封城,小区封闭,封路、封楼,如果出现一例疫情,整幢写字楼全楼封闭;国家推迟复工,不允许有些企业复工,众多中小企业无法按时复工。所有承租人都面临承租房屋空关或者无法使用,或者无法全部使用、全时使用,空调不能开,客户不能接待。为了保护中小企业,各地政府纷纷出台相关扶持中小企业的各项举措,其中,就包括了要求市属国有企业主减免房租。
2020年2月8日,上海市国资委颁布《关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》,二、切实为各类企业减轻负担。(九)减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金;对间接承租的企业,应确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业,相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。(责任部门、单位:市国资委、市商务委、市经济信息化委、市科委、市税务局)
截至2020年2月10日,据统计,北京、上海、广东、黑龙江、辽宁、河北、浙江、山东、山西、湖北、湖南、江西、四川、重庆、海南等15省份明确为中小企业减免房租。基本都是国有企业业主减免2个月左右的房租,鼓励私营企业业主减免房租,与租户协商解决。很多企业也纷纷行动,万科商业、万达商管、龙湖集团、中国金茂、三亚国际免税、华侨城集团等几十家地产企业纷纷宣布不同程度减免租金的措施,选择与商户“共渡难关”。
承租国有资产经营类用房的企业可以直接提供所需资料,线上申请即可。
目前,国务院国资委并没有出台央企国有资产经营类用房房租减免的政策。因此,部分央企国有资产经营类用房业主拒绝适用地方性房租减免政策,但可以请求参照执行。

二、请求私营企业业主减免房租有法律依据。
承租私营企业业主房屋的租户可以从以下几个方面要求私营企业业主减免房租。
(一)依据出租方合同履行瑕疵导致承租人合同目的无法实现,要求减免房租。
疫情期间,出租方在租赁合同履行当中,往往会存在严重的合同履行瑕疵,这些瑕疵导致租赁房屋无法正常使用,合同目的无法实现,据此要求减免疫情防控期间的房租。
国家要求疫情期间执行属地责任原则,出租人对所出租的房产及租户疫情防控负责,因此,很多写字楼业主会向租户发出通知,要求疫情防控期间非本大楼工作人员不得入内,而且对所有进出工作人员的人数、时间等进行严格管控。这样,势必造成出租房屋的使用受限,这个限制通知是出租人发出的,属于所提供的租赁房屋无法正常使用,因此,在次期间的房租依法应当减免。例如,金茂大厦就明确通知,疫情防控期间,不得在大楼内接待客户,如果是餐饮企业、律师事务所、会计师事务所等服务单位,无法接待客户,租赁物的主要功能就无法实现。
(二)从不可抗力角度主张房租减免。
1.不可抗力的法律规定:《民法总则》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2.此次疫情完全具备了不可抗力的法律构成要件,属于不可抗力事件。
(1)此次疫情具有不可预见的偶然性。 本次新冠肺炎最初出现,连专业医疗人员也无法判断,只能判断为不明原因的肺炎,对其致病性、传染性、传染烈度以及是否人传人,在一定时期内无法准确判断,更无法预判会形成全国性、全球性的大规模疫情,所以符合“不可预见”的特征。
(2)此次疫情符合不可控制的客观性。 不可抗力事件,必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意、也无过失,主观上也不能阻却其发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。
本次新冠肺炎对普通民事主体来说,根本不具备控制其发生、发展的进程,更无力从根本上阻却、改变的能力。在疫情蔓延时期,客观上,封城、封路,暂停城际运输、航班停飞或取消,很多合同无法履行、许多合同不得不中止。本次疫情,已经被国际卫生组织列为国际公共卫生紧急事件。
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2020年2月10日表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。全国人大常委会法工委发言人、研究室主任的观点,应该可以作为各地法院法律理解与解释的参考。 3.根据不可抗力请求减免房租的法律依据。
《合同法》第94条“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同;第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。”第118条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”
租户可以依法向出租人提出封城、封路、封楼、封小区等证据,并提出自己要求减免房租的请求。
(三)依据公平、诚实信用原则主张减免房租。
疫情期间,各省高级人民法院,也纷纷出台审判指导意见,保护中小企业,维护经济稳定。
2020年2月9日,上海市高级人民法院发布的《上海市高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》,四、高效化解与疫情防控有关的民商事纠纷,努力营造法治化营商环境。对因疫情影响,当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的,应依照公平、诚实信用等原则,综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素,根据不可抗力或情势变更等相关规定,并结合案件具体情况,妥善处理。加强与人民调解组织、行业调解组织、仲裁机构之间的协调配合,在平衡各方利益的前提下实质性化解纠纷,最大限度地减少当事人的负担。

疫情期间房租减免之法律分析

文/屈建军