建筑房地产合同法律纠纷中情势变更原则的适用研究

2024.01.24

发布者: 苏州分所 唐剑


摘要:在建筑房地产合同纠纷案件中,所涉人员需要坚持情势变更原则开展案件裁决,可以对当事人的合法权益进行保障,有利于公平处理纠纷。在合同履行、变更、转让活动中,各方应注重合同过程管理,及时做好保障合同的权利。

关键词:建筑行业;房地产合同;应用措施

引言

目前,在“情势变更原则”的基础上,当建筑房地产相关合同成立之后,由于不可归责任于当事人的原因造成情势变更,最终导致法律行为基础丧失,无法实现当事人的目的,则难以保证合同效力的公平性,因此需要积极采取多样化的应用措施。

1、情势变更的具体概述

所谓情势,民法典中可理解为合同当事人在实施合同行为时,形成自主意思的基本生存环境和利益追求可能,包括社会制度、法律制度、经济态势、作为当事人履约的担保的财产程度和价值等等。所谓变更,是指法律行为赖以成立的环境或基础发生异常变动。由此可得合同履行过程中,订立合同所依赖的客观基础发生了不可归责于双方当事人的根本性变化,致使合同存在和继续履行的基础丧失。

2、建筑房地产合同订立的原则性把握和规范

建筑房地产合同的签订,应当遵循一定的章程,不违反法律强制性规定的,合同内容应当由双方当事人认真讨论并作出相关约定。在合同约定原则的实用过程中,应考虑一些不可控性因素对房地产建筑合同公平性的不利影响,并采取有效的规避手段,实现对房地产建筑合同的公平性保护,遵照公平和自愿原则。当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力,当事人也可以依法委托代理人订立相关合同,订立合同时主要以要约和承诺的方式进行。当事人一方向另一方提出合理的合同条件要求的,另一方愿意接受的意思表示,提出合同的人应当认真审查是否符合真实性、公平性原则。同时合同签订内容应涉及避免因大规模货币面值金额下跌、国家政策大范围变动等因素造成的单方损失保护问题。

在建筑房地产合同中,合同当事人约定实行包括劳动力、材料、工期、质量、安全、价格、结算原则等,除发生设计变更或现场签证外,价格仍应以双方约定的固定价格为准,上述约定属于合同期内人工、材料等相应价格条款对市场风险的当事人自愿承担条款,这就说明合同当事人在签订合同时,已经预见到上述各项可能存在的价格变化风险。为此,我们认为这种风险是常规的商业风险,而不是情势变更。司法实践中,司法主体需要综合考虑情势变更所需的具体适用条件,仅完成其中一项或多项并不一定能适用情势变更原则。从总体上来讲,适用情势变更原则的判例数量少,审判标准严格,因此当事人对情势变更的举证难度较大。与事后补救相比,当事人应在合同签订过程中预测风险,慎重对待房地产合同条款。

3、建筑房地产合同纠纷中情势变更原则的适用探讨

3.1引入情势变更原则的合同价值性保障

在建筑房地产纠纷中,开展合同情势变更原则的具体运用,需要考虑当事人双方是否签订相关补充协议或后续其他文件是否符合当事人的真实意思,特别是合同的签订后还多数涉及金融机构(如:各类保函、抵押等),所涉金融机构也所涉其中,一旦进行调整则将涉及到多方的关联反应,为此应当考虑房地产合同中有关情势变更原则的规定。

3.2情势变更的在合同主客观因素中的有效控制

在合同纠纷中坚持推进情势变革原则,必须考虑当事人双方在签订合同时是否按照平等、自愿、公平、诚实信用和守法原则开展活动,按照公平性、自愿原则签订的合同。在情势变更原则实践过程中,应考虑合同主客观因素的条件,保证合同执行过程中的公平性,对可能影响合同在实践活动中不可行的行为,作出明确的规定和划分。当签订建筑房地产合同在不能履行的情况下,双方当事人应考虑各种主、客观原因导致合同双方不遵循约定内容方可参照情势变更原则,实际中也需要分配和履行双方当事人各自应承担的义务,促成继续履行实现合同权利的行为,而非一味的调整或终止合同。当事人双方多角度考虑在合同是否需要其他关系存在的前提下,进行合同风险的事前预防、事中控制、事后救济。

因为建筑房地产合同的执行时间长,易受价格变动、政策法律法规变化等影响,基本上没有不作价格或其他事项变更的建筑房地产合同,因此合同当事人应在动态、全生命周期内控制履约风险,积极促进履约、降低或减少纠纷。在签订建筑房地产合同前,发包人应严格按照招标程序(资格预审或资格后审等方法),慎重选择承包人,应结合承包人自身实力、工程实绩、履约能力、诚信情况和市场行情的确定,及时评估和考察承包人资格。在签订合同前,承包人应诚实参与投标,根据建材市场的不稳定性,认真考虑建材费用和人工成本,在不依靠过度降价的情况下谋求竞争优势,否则后期可能面临无法通过索赔、签证变更、撤场、解除合同等方式主张预期利益的风险。

在签订建筑房地产合同时,当事人双方坚持诚信原则,尽量减少合同以外第三方的干涉,共同沟通来评估其潜在风险,协商相关风险事项和补救事项,约定法律责任和补救方式。当然,合同在实施时确有可能存在变更,但这里的变更应该有个程度标准,这个标准就是依原合同效力会显失公正或者说不能实现合同目的。建设房地产合同而言,理论上以工程成本作为衡量公正与否的主要标准,情势变更不能作为承包人获得的利益相对削减或发包人额外支付费用,更非双方当事人作为压榨对方的依据。

此外,情势变更原则是具有法定性,在建筑房地产合同履行期间,根据合同约定调整确定工程造价,合同无约定的,则应由合同当事人协商调整合同价款应签订补充合同,而非第三方介入干涉合同的持续履行原则。

在建筑房地产领域中应用情势变更原则,其根本目的在于构建优良的建筑秩序,对合同各方当事人的合法权益进行充分保障,一旦当事人在理性签约、积极履约和沟通的情况下,无法协商一致,就需要及时运用情势变更原则合法合理维权。但是从目前的司法案例进行分析可以得知,情势变更原则的适用标准相对较高,因此建议合同当事人在签约时能及时构建风险前置条款。建筑市场正随着国家的发展进步呈现出日新月异的发展趋势,情势变更原则同时将进一步迎来更大的适用空间。

4、结语

综上所述,建筑房地产合同法律纠纷在情势变更原则的践行中,是一种受到法律保护的契约。各方在处理合同纠纷案件的过程中,需要考虑到房地产合同签订时的特征、真实意思表示,严格遵守平等主体之间的民事法律关系,从法律上明确当事人之间特定的建筑地产合同的特定权利和义务关系,谨慎适用情势变更,避免给市场造成不良影响。


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